【问题提示】

    房屋买卖合同纠纷案件中个人所有的房产与房屋遗产继承的竞合问题

【要点提示】

    当个人所有的房产与其他继承人未分割的房屋遗产形成不可分割的整体时，如果房屋所有权人擅自处分整体房屋就对其他继承人构成侵权。这种情况下，个人所有的房屋所有权与遗产继承权形成了竞合。各继承人之间应对遗产予以分割确定整体房屋的所有权人后，房屋所有权人才具有对整体房屋的处分权。

【案例索引】

    一审：黑龙江省北安市人民法院（2011）北民初字第1077号民事裁定书（2012年3月2日）

    一审：黑龙江省北安市人民法院（2012）北民初字第114号民事裁定书（2012年3月2日）

【案情】

    原告范福芝，女，1958年7月2日出生，汉族，退休工人 ，现住北安市通北镇十二委六组（身份证号码：232602195807021121）。

    被告范恒久，男，1950年出生，汉族，个体，现住北安市通北镇农行家属楼一楼利源商行。

原告范福芝与被告范恒久房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

    原告诉称，原、被告系兄妹关系。2008年10月10日，原、被告签订了《房屋买卖合同》。原告以人民币100 000.00元的价格购买了被告自有的位于北安市通北镇南三道街二层楼房（260平方米）。原告按约定于2010年4月10日将购楼款全部交清，被告拒不将楼房交付原告。原告要求被告履行《房屋买卖合同》立即交付楼房。

    被告辩称，被告卖给原告的楼房的一楼是被告个人房产，二楼是被告父母留下的遗产。现在，被告的另外二个妹妹范会茹、范会凤不同意被告变卖父母的遗产。被告无法将楼房交付原告。

二0一一年十一月二十三日，原告范会茹、范会凤以范恒久、范福芝为被告向本院另行提起诉讼，要求确认范恒久与范福芝签订的《房屋买卖合同》无效，并要求继承父母的遗产。

【审判】

    黑龙江省北安市人民法院经审理认为：原告范福芝与被告范恒久房屋买卖纠纷一案，原告范会茹、范会凤与被告范恒久、范福芝继承纠纷一案，二起案件的标的形成了个人所有的房屋所有权与遗产继承权的竞合。二起案件的当事人均是遗产的第一顺序继承人，如果不先行解决遗产的继承问题，势必会影响范恒久对个人财产的处分。合议庭针对遗产分割问题对二起案件的原、被告进行了耐心、细致的调解工作，促使遗产继承人之间达成了一致意见。范恒久对范会茹、范会凤进行了遗产继承份额的折价补偿，范会茹、范会凤同意范恒久对遗产的处分，范恒久也将楼房整体交付给了范福芝。二起案件的原告均自愿撤诉。

【评析】

    财产所有权是所有人依法对自己的财产享有占用、使用、收益和处分的权利。继承是指自然人死亡后遗留的个人合法财产依法转移给他人所有的法律制度。被继承人死亡时遗留的个人合法财产即为遗产。继承权就是依法继承遗产的权利。范恒久将楼房卖给范福芝是范恒久行使财产所有权的处分权。范福芝是基于买卖取得所有权。《中华人民共和国物权法》第七条明确规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权利。未分割的遗产属于各继承人共有的财产，范恒久将其混同于个人所有的财产进行处分，就对其他共有人构成了侵权。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。范恒久未经其他遗产共有人同意擅自处分遗产的行为是无效的。范恒久个人所有的房屋与其父母留下的房屋遗产是不可分割的整体，当范恒久个人所有的房屋所有权与遗产继承权形成竞合时，各遗产继承人应首先对遗产进行分割，将所有形式的共有转化为个人所有。这样才更有利于财产所有权人完全行使财产处分权。

                                      黑龙江省北安市人民法院

                                           民事裁定书

                                                                （2011）北民初字第1077号

    原告范福芝，女，1958年7月2日出生，汉族，退休工人，现住北安市通北镇。

    被告范恒久，男，1950年出生，汉族，个体，现住北安市通北镇。

    本院在审理原告范福芝与被告范恒久房屋买卖合同纠纷一案中，原告范福芝于2012年3月2日向本院提出撤诉申请。

    本院认为，原告自愿撤诉是本人真实意思表示，且符合法律规定，本院应予准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十一条第一款、第一百四十条第（五）项之规定，裁定如下：

准许原告范福芝撤回起诉。  

    案件受理费100.00元减半交纳即人民币50.00元由原告负担 。

                                     黑龙江省北安市人民法院

                                           民事裁定书

                                                                 （2012）北民初字第114号

    原告范会茹，女，1965年5月12日出生，汉族，无业，现住哈尔滨市动力区林机街。

    原告范会凤，女，1967年10月27日出生，汉族，无业，现住德惠市同太乡侯家村。

    被告范恒久，男，1950年出生，汉族，个体，现住北安市通北镇。

    被告范福芝，女，1958年7月2日出生，汉族，退休工人，现住北安市通北镇。

    本院在审理原告范会茹、范会凤与被告范福芝、范恒久继承纠纷一案中，原告范福芝于2012年3月7日向本院提出撤诉申请。

    本院认为，原告自愿撤诉是本人真实意思表示，且符合法律规定，本院应予准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十一条第一款、第一百四十条第（五）项之规定，裁定如下：

准许原告范会茹、范会凤撤回起诉。  

    案件受理费100.00元减半交纳即人民币50.00元由原告负担 。

                                                                    审  判  长    刘光明

                                                                    审  判  员    杨洪林

                                                                    人民陪审员    杨维成  

                                                                      二0 一二年三月二日

                                                                      书  记  员    许一峰